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Title Insurance – Costos de la Póliza Cobertura y Necesidad

Title Insurance

Cuando se les pregunta nombrar la clase más importante de seguros de bienes raíces, muchos propietarios de viviendas con confianza y sin vacilación responden “homeowners insurance” (Seguro de Vivienda). Después de todo, las pólizas de homeowners insurance protegen contra enormes pérdidas económicas debido a daños causados por el fuego, el agua, el viento, el vandalismo, y una serie de otros peligros. ¿Qué podría ser más importante? Bueno, para empezar, asegurándose de que los bienes cubiertos por la póliza de homeowners insurance en realidad pertenece a su supuesto propietario.

Para eso es el title insurance, una forma especial de indemnización de bienes raíces. Cuando una determinada pieza de bienes raíces residencial o comercial cambia de manos, una póliza de título asegura que la propiedad no está restringida por gravámenes anteriores (Liens) u otros problemas – como un título forjado y las partes no elegibles o incompetentes para una escritura (Deed) anterior – que podrían afectar la legalidad de la transferencia o en resultados de futuros costos financieros.

En la mayoría de los casos, los prestamistas y los compradores compran pólizas de title insurance separados, cada uno protegiendo sus respectivos intereses sobre la propiedad. El comprador generalmente paga el costo total de ambas pólizas, a pesar de que a menudo es posible llegar a un acuerdo de costos compartidos con el vendedor (o convencer al vendedor a asumir toda la carga financiera) en un mercado de compradores. Title insurance se incluye típicamente como los costos de cierre (Closing Cost) en una transacción de bienes raíces.

Si usted está comprando una casa vieja o una casa construcción nueva, es muy probable que necesite una póliza de título. He aqui lo que usted necesita saber acerca de esta forma inusual, pero muy común de seguro.

¿Qué es el Title Insurance (Seguro de Título)?

A pesar de que existe un title insurance en los países más industrializados, es mucho más común en los Estados Unidos que en otros. Esto se debe en gran parte al hecho de que los gobiernos locales desempeñan un papel menor en la determinación de la legalidad de las transferencias de propiedad y la posesión aquí que en cualquier otro lugar del mundo.

En la mayoría de los otros países, en particular aquellos influenciados por la ley común británica, los nuevos propietarios registran el título recientemente transferido a su tierra con el gobierno local aplicable, que a su vez actúa como el árbitro final en los conflictos que surgen como resultado de la transacción. Por el contrario, la mayoría de las jurisdicciones de Estados Unidos simplemente se registran cada propiedad transferida sin determinar de manera concluyente si es válida o si la propiedad está libre de todo gravamen. Esa determinación corresponde a los especialistas privados, incluidos los empleados de la compañía de seguros de título.

Tipos de Seguro de Título (Title Insurance)

Title Insurance se presenta en dos formas básicas: Policies Lender (pólizas de prestamista) también conocido como “préstamo (Loan)”, y las Pólizas Comprador (Buyer Policies). Policies Lender protegen el interés del prestamista de hipoteca en la propiedad, que por lo general disminuye con el tiempo. Buyer Policies protegen el interés del comprador, que por lo general aumenta con el tiempo.

Policies Lender se mantienen en vigor durante la vida del préstamo hipotecario o hasta que se refinancie la hipoteca inicial, momento en el que se emite una nueva póliza de prestamista. Buyer Policies permanecen en vigor durante el tiempo que el comprador conserva un interés en la propiedad.

Title Insurance

¿Qué cubre el Title Insurance?

La mayoría de las otras formas de seguro proporcionan protección financiera contra futuras pérdidas debido a daños, robo y otros peligros. Por el contrario, gran parte del costo del title insurance se asigna a los problemas del pasado con el potencial de afectar negativamente a la póliza actual – y para la labor profesional necesaria para descubrir y corregir este tipo de problemas antes de que causen pérdidas financieras.

Title Search (Búsqueda de Título)

A pesar de que las pólizas de title insurance varían de estado a estado y de un proveedor a otro, siempre cubren el costo de llevar a cabo una búsqueda de título. Una búsqueda de título es un examen minucioso de los registros públicos correspondientes para determinar si existen problemas con el título. Estos registros se llevan a cabo típicamente en la ciudad o el condado donde se encuentra la propiedad.

Lo ideal en una búsqueda de título es ver todo el historial de una propiedad, que se remonta a su platting (Planos Catastrales) o subdivisión originales. Esto se realiza generalmente mediante el examen abstracto de la propiedad – un documento que contiene la cadena completa de propiedad y derechos de retención históricos. Sin embargo, dado que los resúmenes pueden ser incompletos o con datos erróneos, una búsqueda exhaustiva del título normalmente recurre a otras fuentes de información, tales como registros fiscales locales, los testamentos de propietarios anteriores, y las sentencias judiciales aplicables.

Curing or Resolving Problems (Curar o Resolución de Problemas)

Las pólizas de seguro de título también cubren el costo de resolver (también conocido como curar) la mayoría de los problemas del título (también conocidos como defectos) descubierto durante la búsqueda de título. defectos comunes incluyen, pero no se limitan a, los siguientes:

Tax Liens: privilegios fiscales por impuestos no pagados.
Construction Liens: también conocidos como derechos de retención mecánicos por facturas impagadas de construcción o renovación.
Creditor Liens: por ejemplo, un saldo sin pagar en una hipoteca preexistente.
Court Judgments: por ejemplo, un juicio post-divorcio concesión de parte de la propiedad a un ex cónyuge.

Tenga en cuenta que si la búsqueda del título arroja problemas graves con el título tales como; evidencia de que la propiedad es una propiedad de un tercero y, por tanto, no comercializable por el vendedor actual, que uno o más instrumentos de transferencia se forjaron, que una parte incompetente (tal como un menor de edad) estuvo involucrado en una transferencia anterior, o que no existe el derecho de acceso a la tierra, el prestamista puede negarse a emitir una hipoteca sobre la propiedad y el comprador puede ser obligado a declinar.

¿Quién ofrece un Title Insurance?

El seguro de título es un producto especializado que parece no atraer a los proveedores diversificados de seguros de automóviles y propietarios de viviendas, como Progressive and State Farm. De hecho, de acuerdo con la American Land Title Association (ALTA), un puñado de aseguradoras subscriben la gran mayoría de las pólizas de seguro de título de EE.UU. En 2014, Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Title Insurance Company, y Stewart Title Guaranty Company representaron más del 80% del total del mercado de seguros de título. Los más pequeños, los aseguradores de títulos regionales hicieron la diferencia.

En la mayoría de las transacciones de bienes raíces, el prestamista de hipoteca del comprador, el title agent (compañía de título), y el agente de bienes raíces o el abogado recomiendan una aseguradora de títulos para la póliza del comprador, si es que se requiere del comprador o decida comprar una. Dado que los costos de seguros de títulos y términos de la póliza raramente varían mucho entre las aseguradoras que operan en la misma jurisdicción, normalmente el comprador acepta y actúa sobre la recomendación.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que la ley federal (the Real Estate Settlement Procedures Act, or RESPA) prohíbe a estas entidades de exigir al comprador de utilizar una empresa en particular. Como comprador de bienes raíces, usted siempre tiene la opción de comprar el title insurance y elegir el proveedor que mejor se adapte a sus necesidades.

Conclusión

El cierre de una nueva casa es un proceso agotador, sobre todo para los compradores de vivienda por primera vez.

Es tentador ver el title insurance como cualquier otro costo de cierre que debe ser pagado a regañadientes por usted o su vendedor. Sin embargo, es mucho más que un elemento de línea de usar y tirar. Al igual que los homeowners insurance ofrecen protección financiera contra una serie de peligros físicos, el title insurance asegura su interés frente a los errores del pasado, omisiones y actos de fraude. Incluso si su prestamista no requiere que tenga seguro de título, es difícil imaginar una situación en la que no es una inversión rentable.

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