martinezglobal@gmail.com

Lease Option – Opciones y convenios de financiación con el vendedor

Lease Option

Hablo con la gente todo el tiempo que, o bien tienen mal crédito o sin dinero, o ambos, y quieren invertir en el sector inmobiliario. La respuesta fácil es decirle ahorrar y pagar sus deudas. Pero todos sabemos que eso es más fácil decirlo que hacerlo.

Con el fin de ahorrar tienen que ganar más de lo que gastan, y puesto que la mayoría de ellos están recibiendo apenas para cubrir sus gastos diarios, terminan gastando todo para sobrevivir y no queda nada para ahorrar.

La solución ideal sería encontrar una manera de invertir en bienes raíces sin dinero o un buen crédito, y ahorrar los beneficios obtenidos de dicha inversión con el fin de pagar sus deudas malas. Esto parece demasiado bueno para ser verdad, Cierto?.

Me he concentrado en tres técnicas a saber; Options, Lease Option, and Seller Financing Agreements, las cuales podrían dar solución a la disyuntiva de invertir sin dinero o tener un buen crédito. Existen múltiples variaciones de las 3 técnicas. Pero si usted entiende los fundamentos de todas ellas, se pueden modificar para adaptarlas a sus necesidades.

Technique #1 – Lease Option

La definición de Lease Option es simplemente el arrendamiento de una propiedad con la opción – la elección – de si se debe o no comprarla a un precio predeterminado. Usted puede obtener un crédito de cada pago mensual abonado a un pago inicial. O puede que no. Todo depende de la situación, y cómo se estructura el acuerdo. En la mayoría de los casos, si el vendedor está dispuesto a trabajar con usted en todo, va a hacer lo que usted quiere que haga, siempre y cuando tenga sentido para el vendedor.

Lo bueno del lease option es que usted puede tomar el control de una propiedad y al mismo tiempo poner muy poco dinero. Usted no está tomando el título de propiedad (Deed), por lo que no dará lugar a la cláusula de aceleración de la hipoteca del vendedor.

La clave del lease option es comprar propiedades que necesitan poca o alguna reparación. Usted no quiere colocar miles de dólares en una propiedad que no es dueño. Haga negocios en los barrios decentes. Mantengase al margen de los barrios pobres y zonas de guerra. Los tipos de compradores que usted atraerá a estas áreas no son nada más que problemas.

Usted estará negociando con propiedades agradables en buenas zonas, por lo que no va a comprar en lease option de bajo valor drásticamente. La mayoría de las veces tendrá que pagar al vendedor lo que vale la propiedad, pero eso está bien si las condiciones son las adecuadas.

Con esto quiero decir, condiciones tales como; muy poco dinero, pagos mensuales que son no más que el servicio de la deuda del vendedor, contrato con un mínimo de 12 meses, la posibilidad de subarrendar la propiedad (por lo que la propiedad debe estar disponible), y la capacidad de ceder el contrato. Si usted puede conseguir que el vendedor espere 30 a 60 días antes del vencimiento del primer pago, tanto mejor.

Ahora que ha tomado el control de la propiedad, puede hacer dos cosas

1. Vender la propiedad en un segundo lease option a un inquilino comprador. Usted le cobra una tarifa considerable por la Opción – 5% al 10% del precio de compra – y si es posible fije el precio de venta tanto como usted piensa que la propiedad se evaluará al final del plazo del arrendamiento. Si usted está tratando en buenas zonas puede atraer más fácilmente buenos compradores.

Las razones que las personas arrendarían con opción a compra una propiedad en lugar de comprar de una vez son múltiples. Una de las razones sería que sólo están saliendo de una quiebra y necesitan de 6 a 12 meses para reconstruir su crédito. Es necesario juzgar la historia por sus propios méritos y confirmar la capacidad del comprador para obtener un mortgage al final del contrato.

Lease Option

Usted cobra una “Comisión por la Opción”, no un pago inicial. El Precio de la Opción es lo que el inquilino comprador pagará por el derecho a adquirir la propiedad por un precio predeterminado al final del contrato de arrendamiento.

Por lo tanto, teóricamente, puede cobrar al inquilino comprador una Comisión de Opción del 10% en una casa que se compra en un lease option por $100.000. Una buena cosa que he encontrado acerca de las comisiones por las opciones es que cuando hay que desalojar a un inquilino moroso comprador, la comisión por la opción no se considera un pago inicial.

Esa es una gran cosa. Si se obtiene un pago inicial en lugar de una Comisión por la Opción, el inquilino comprador tendrá un interés equitativo en la propiedad. El acuerdo de lease option podría ser interpretado como un acuerdo de venta (Sales Agreement) por lo que se verá obligado a ejecutar la hipoteca (foreclose) – un proceso mucho más largo y costoso que el desalojo.

A lo largo del plazo del lease option, el tenant buyer le está haciendo los pagos a usted que son iguales o mayores que los pagos que usted está haciendo a su vendedor. Estos son mantenimiento de la propiedad y el pago de los servicios públicos. Todo esto funciona muy bien siempre que ellos cumplan con su parte del trato.

En el caso de que el tenant no pague, usted todavía tienen que hacer los pagos a su vendedor y hacer frente a las reparaciones que necesitan ser hechas en la propiedad. Luego, dependiendo de cuánto tiempo le queda a su contrato de lease option con el vendedor, usted puede o no ser capaz de poner un segundo inquilino comprador en la propiedad por un período de tiempo suficiente para que ellos puedan obtener un financiamiento.

Por el momento todo está dicho y hecho, si el vendedor no está dispuesto a ampliar el plazo de su contrato, usted terminará regresando la propiedad al seller al final del plazo de arrendamiento y perder dinero. Recuerde, esto es un lease option, lo que significa que tiene la opción de comprar o no comprar la propiedad al final del contrato.

Aquí es donde curso de acción número dos entra en juego …

2. Asignar el contrato a otro comprador a cambio de una comisión considerable de la asignación. Ellos están, en efecto, comprando el contrato de usted. Si usted redacta la cláusula de asignación en su contrato de lease option correctamente, así como el acuerdo de cesión con su cesionario, éste es responsable de ejecutarlo de acuerdo con los términos y condiciones del contrato partir de ese momento, no usted.

Así que, ha hecho dinero en la transacción por adelantado, y no tiene que lidiar con arrendatarios compradores y mantenimiento de la propiedad. Sólo asegúrese de explicar el contrato exhaustivamente a su vendedor – incluyendo la cláusula de asignación.

Asegúrese de que sea un comprador viable con una buena oportunidad razonable de obtener financiación al final del plazo del arrendamiento. Si usted hace un lease option sin ética, poniendo a cualquiera que pueda pagar en las propiedades sin tener en cuenta las consecuencias, usted ganará una mala reputación y eventualmente sus malas acciones se volverán en su contra.

Lease Option