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House Flipping – Esta usted siguiendo estas dos reglas basicas?

House Flipping

En realidad, a nadie le gusta atenerse a las reglas. Pareciera que la gente prefiere romperlas. Las reglas son necesarias en la sociedad y en la vida, pero a casi nadie le gusta – en realidad a nadie le gusta que se le diga qué hacer. Pero cuando se trata de house flipping, estas reglas te mantendrán alejado de los problemas. Yo todavía me adhiero a ellas cada vez que hago house flipping, ya que funcionan y las he utilizado cientos de veces para analizar cientos de deals (ofertas).

Estas son reglas simples que aprendí – y siempre volvere a aplicarlas cuando haga todos mis flips. Si te mantienes apegado a estas dos reglas y nunca cometes el error de romperlas, el dinero siempre estara con tus flips.

House Flipping: Exclusivamente un juego de números?

Cuando se trata de house flipping, es todo acerca de los números correctos?

Si y no. Es cierto que los números no mienten. Pero los números se hacen más significativos con la experiencia. Después de haber estado hojeando casas durante algunos años y tener docenas de ofertas de bienes raíces bajo tu dominio, comenzarás a tener una idea de cuándo se puede y cuando no se puede fix ligeramente los números y romper ligeramente las reglas.

Dije “ligeramente” … pero esto es sólo cuando se tiene la experiencia.

Pero cuando se está empezando, nunca se debe desviar de estas normas – porque los números sin visión ni experiencia en house flipping, con las reglas simplemente lo mantendrá fuera de problemas. Estas reglas lo mantendrá fuera de los malos negocios y dentro de los buenos deals. Así que mantenga siempre en mente, adherirse a las dos reglas básicas y NUNCA desviarse de ellas.

Las dos reglas que nunca deben romperse cuando House Flipping

Regla # 1: Apegarse a su ARV

ARV, que significa Valor Después de Reparaciones es por lo que la casa se va a vender una vez arreglada. Si usted tiene un buen agente de bienes raíces que pueda determinar en cuanto se puede vender la casa después que la haya arreglado, sólo tiene que trabajar hacia atrás para determinar si se trata de un buen negocio.

Haga que el agente de bienes raíces realice un estudio de mercado para determinar el precio de venta potencial de su propiedad. Aunque hay muchos servicios de comparables en línea que le puede dar una idea por lo que la casa se puede vender – no hay nada como la experiencia de un buen agente de bienes raíces.

Cosas para recordar en ARV:

Seis Meses: Tener en venta la propiedad el menor tiempo posible, por lo general no más de 6 meses. Cuanto más corto sea el período de tiempo entre las ventas, es mejor para evitar los cambios del mercado asi como tambien los cambios que puedan afectar a los precios.

Comparables: Una vez que se determina en cuanto se han vendido otras propiedades de igual caracteristicas, el agente de bienes raíces será capaz de decirle por cuanto se venderá su propiedad.

No Borre las Matemáticas: No borre las “matemáticas” de su ARV – asegúrese de apegarse a la cantidad que le dan y no se aparte de ella durante el flip. Tan pronto como empiece a “borrar” el número más grande para adaptarse a sus necesidades, usted puede decirle adiós a sus beneficios!

El último punto anterior es el que la mayoría de la gente quiere romper. Si obtiene un ARV de su corredor, no maquille las cifras hasta que los números trabajen para usted. El número que le den es el número (siempre que el agente de bienes raíces sea muy bueno). Así que confíe en el número y adhierase a este … no rompa la regla de ARV.

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Regla # 2: Siempre siga la regla del 70%

Una vez que haya determinado el ARV, la siguiente regla en el proceso de house flipping es la regla del 70%. Toda la eficacia de la Regla del 70% gira en torno a su ARV – por lo que necesitara que determinarlo en primer lugar.

La regla del 70% puede variar con el mercado – pero sólo si realmente sabe lo que está haciendo. Sin embargo, mantenga su mente por el momento, sólo en adherirse a la regla del 70% y estará en buena forma.

Se utiliza la regla del 70% para determinar:

-Cuánto puede gastar en su rehabilitación
-La oferta máxima permitida por la propiedad conocida como MAO (Maximum Allowable Offer)

Cómo utilizar la regla del 70%:

Digamos que el ARV es $ 200.000.

Tome el ARV ($ 200.000) y multipliquelo por 70%. Esto equivale a $ 140.000.
Deduzca sus gastos de reparación de estos $ 140.000. Digamos que su contratista general le dijo que la rehabilitación tendriá un costo de $ 40.000. Ahora usted ha determinado que el precio máximo que desea pagar (o MAO) es de $ 100.000.
Utilizando el 70% le dará un margen de beneficios saludables, menos las finanzas, llevando los costos y gastos no previstos. Por lo general, el 10% es para la financiación, realización y otros costos indirectos, mientras que el 20% restante es con fines de lucro (profit).

Y si usted se pasa en sus gastos o tal vez obtenga un ARV ligeramente inferior cuando se vende, el cojín de la Regla 70% hará que sea muy difícil para que usted pueda no estar en el dinero.

Conclusión

House Flipping puede ser una forma muy lucrativa de invertir dinero en el sector inmobiliario. Todos vemos los titulares y los reality shows de televisión que lo acreditan hasta cierto punto. Mientras toda esa publicidad es ideal para el conocimiento del house flipping, son las reglas que lo mantienen rentable. Se puede tener éxito house flipping o invertir en bienes raíces bien sea si los precios se están apreciando o depreciando.

Pero sólo si nos atenemos a las reglas …

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