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Foreclosure – entendiendo la ejecución hipotecaria

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Foreclosure

Simplemente, foreclosure es el proceso por el cual el derecho de un propietario sobre una propiedad se pierde a causa de falta de pago de la hipoteca. Si el propietario no puede pagar la deuda pendiente o venderla a través de un short sale, entonces la propiedad va a una subasta pública. Si la propiedad no se vende en una subasta, se convierte en propiedad de la entidad acreedora.

Es útil recordar que la palabra “dueño de casa” en este caso es en realidad un nombre inapropiado – en realidad son prestatarios. Cuando alguien compra una casa, firman un grueso fajo de papeles – una de las cuales es la hipoteca o escritura de fideicomiso (deed of trust). Este documento pone un gravamen (lien) sobre la propiedad adquirida, por lo que el préstamo es un “préstamo garantizado.”

Cuando un prestamista presta dinero sin ningún tipo de garantía (tarjetas de crédito, por ejemplo), puede llevar a la corte al tarjetahabiente por falta de pago, pero puede ser muy difícil recuperar el dinero. Los prestamistas suelen vender este tipo de deuda a las agencias externas de cobro y amortizar la pérdida. Esto se considera un “préstamo sin garantía.”

Un préstamo garantizado es diferente porque, aunque el prestamista pueda tener una pérdida en el préstamo en caso de incumplimiento, recuperará gran parte de la deuda mediante la incautación y venta de la propiedad.

Aquí están las cinco etapas del foreclosure o la ejecución de una hipoteca:

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Etapa 1: Pagos Atrasados (Missed payments)

El foreclosure es un proceso largo, con detalles específicos que varían de estado a estado, pero todo comienza cuando un prestatario no efectúa los pagos de la hipoteca a tiempo. Esto es generalmente debido a dificultades tales como el desempleo, el divorcio, la muerte o problemas médicos. Otras veces, un prestatario puede decidir dejar de pagar la hipoteca intencionalmente porque la propiedad podría estar bajo el agua (hipoteca que supera el valor de la vivienda) o porque está cansado de la gestión de la propiedad. Por la razón que sea, la persona(s) no puede o no quiere cumplir con los términos de su préstamo.

Etapa 2: Aviso público (Public notice)

Después de tres a seis meses de pagos atrasados, el prestamista (lender) registra un aviso público en la Oficina del Registro del Condado, lo que indica que el prestatario ha incumplido con su hipoteca. En algunos estados, esto se llama una Notificación de Incumplimiento – NOD – (Notice of Default); en otros, es un lis pendens (acción legal pendiente). Dependiendo de la ley estatal, el prestamista podría estar obligado a publicar el aviso en la puerta delantera de la propiedad. Este comunicado tiene por objeto hacer que el prestatario sea consciente de que está en peligro de perder todo derecho en la propiedad y puede ser desalojado.

Etapa 3: Pre-ejecución hipotecaria (Pre-foreclosure)

Después de recibir la notificación de incumplimiento por parte del prestamista, el prestatario entra en un período de gracia llamado “pre-ejecución hipotecaria”. Durante este tiempo – 30 a 120 días dependiendo de la ubicación – el prestatario puede llegar a un arreglo con el prestamista a través de un venta corta (short sale) o pagar la cantidad pendiente de pago. Si el prestatario paga el incumplimiento (default) durante esta fase, el foreclosure termina y el prestatario evita el desalojo y venta de la casa. Si el default no se paga, la ejecución hipotecaria continúa.

Etapa 4: Subasta (Auction)

Si el incumplimiento no se subsana en el plazo fijado, el prestamista o su representante, el fiduciario (trustee) establece una fecha para vender la casa en una subasta de ejecución hipotecaria (foreclosure auction) a veces conocida como venta fiduciaria (Trustee Sale). El Aviso de Venta Fiduciaria (NTS) se registra en la Oficina del Registro del Condado de notificaciones entregadas al prestatario, publicado en la propiedad e impreso en el periódico. Las subastas pueden ser declaradas en las escalinatas de la corte del condado, en la oficina del administrador, en un centro de convenciones en todo el país, e incluso en la propiedad en ejecución hipotecaria.

En muchos estados, el prestatario tiene el “derecho de redención” (puede venir con el dinero en efectivo en circulación y detener el proceso de ejecución hipotecaria) hasta el momento en que la casa será subastada.

En la subasta, la casa se vende al mejor postor por pago en efectivo. Debido a que el número de compradores que pueden permitirse pagar en efectivo en el acto por una casa es limitado, muchos prestamistas hacen un acuerdo con el prestatario llamado “escritura en lugar de ejecución hipotecaria” (deed in lieu of foreclosure) para tomar la propiedad de nuevo. O bien, el banco la compra de nuevo en la subasta.

Etapa 5: Post-ejecución hipotecaria (Post-Foreclosure)

Si un tercero no compra la propiedad en la subasta de la ejecución hipotecaria, el prestamista toma posesión de ella y se convierte en lo que se conoce como una propiedad del banco o REO (real estate owned).

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