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Fix and Flip – Ese primer Rehab no siempre es fácil

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A darse prisa, cerrando ese primer acuerdo de Fix and flip! Ahora es el momento de empezar a hacer todos los errores dicho en los libros, al menos así es como lo fue para mí. Por encima parecía un buen negocio. Yo había comprado un REO de un banco alrededor del 60% del valor de mercado después de las reparaciones. Yo tenía experiencia en la construcción y un montón de entusiasmo. Lo que no tenía era idea de cómo manejar un proyecto como este. Otro inconveniente menor fue que había gastado hasta el último centavo que tenía para adquirir la propiedad, pero bueno, para eso estan las tarjetas de crédito, ¿verdad?

Compré la casa para mi propio uso personal, la compra de un fix and flip me permitia vivir en un barrio mejor, que de otro modo no podría ser capaz de pagar. Debido a que iba a vivir en la casa como la renovara yo no tenía la urgencia de hacer un flip rápido. También sabía que sería una gran experiencia de aprendizaje, ya que aprendemos más con la practica. Desafortunadamente también aprendemos más de nuestros errores, sólo desearía que no hubiera aprendido tanto!

El comienzo de los errores!

Mi primer error fue que no tuve una inspección de la casa antes de la compra. Mi pensamiento en ese momento era que la casa iba a ser totalmente renovada y Qué diferencia haciá? La luz y el agua estaban desconectados lo que haría difícil chequear muchas cosas y yo no quería “perder” los $300 de deposito para reinstalar los servicios. El banco insistío en una compra “as-is” de todos modos. El banco también me hizo la financiación, así que no tuve un prestamista exigiendo prueba real de que las cosas funcionaban.

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Así que, Que estaba mal? Seria más fácil enumerar las cosas que estaban bien. El calentador era un sistema de agua caliente con un horno de gasoil. Sabía al verlo que la unidad tenia sólo un par de años, no tendria que haber problema, cierto? Incorrecto, el sistema no se apagaba correctamente y todos los sellos estaban secos. Yo tenía con la casa tres días y ya me golpearon unos inesperado de $2.500 en reemplazos. Después de que se instaló el nuevo horno me enteré de que el agua nunca había sido drenada del sistema que hizo que el agua en las tuberías se congelara y rompiera la mayoría de las líneas. Otras cosas “pequeñas” estaban mal, tal fue el caso de termitas al frente de la casa, y las hormigas carpinteras devorando una cuarta parte de la cubierta del techo. Había cables eléctricos enterrados vivos en la pared, junto con otros problemas eléctricos. La lista seguía y seguía.

Hice el clásico error de novato de subestimar la cantidad de trabajo que se necesitaba y la cantidad de tiempo que tomaría el proyecto. Otro error fue no tener el capital suficiente para mantener el proyecto en marcha. Yo no había explorado mis opciones de financiamiento o tomado el tiempo para aprender acerca de la realidad de casas de rehabbing. Yo vi muchos programas de TV acerca de Fix and Flip casas viejas y pensé que esto sería muy divertido.

Lo curioso es que a pesar de todo lo que salió mal todavía era un buen negocio. A veces es mejor tener suerte que ser bueno, yo me beneficié porque el mercado se había apreciado. Si el mercado de bienes raíces habría sido uniforme o disminuido habría perdido mucho dinero en este acuerdo. La educación que recibí, sin embargo, no tenía precio.

Estudie o formese de lo que usted no sabe

Antes de saltar a su primera rehabilitación, Fix and Flip, usted necesita hacer una evaluación en profundidad. No de la propiedad o el barrio o el mercado inmobiliario. Usted necesita echar una mirada a si mismo. ¿Cuáles son sus fortalezas y debilidades? ¿Qué es lo que haces bien y donde necesita ayuda? Creo que la mayoría de los rehabbers son optimistas por naturaleza. Usted tiene que ver las posibilidades y creer que puede convertir esa casa vieja al final de la calle en un palacio. Ese optimismo puede ser un arma de doble filo si no se tiene cuidado. El optimismo puede hacer que usted piense que un proyecto será más fácil de lo que es, tomará menos tiempo de lo que será en realidad y se venderá por más de lo que el mercado lo permita. No estoy sugiriendo que analice todo a muerte, sino que usted haga frecuentes analisis de la realidad. Rehabbing puede ser muy satisfactorio y gratificante económicamente, pero no siempre es fácil.

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