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FHA – Es una hipoteca que sigue siendo una ganga?

FHA

Si usted está buscando comprar una casa con menos del 20% de inicial, lo más probable es que usted tenga que pagar un seguro de hipoteca sobre la parte superior de su periódo regular de interes y principal. Podría parecer que un préstamo de FHA sería el mejor trato, pero si usted necesita un seguro de hipoteca, este puede no ser el caso.

Dos tipos de Seguro Hipotecario

Primero, es importante entender los dos tipos básicos de seguro de hipoteca (no confundir con la hipoteca de seguros de vida). Ambos se activan si no se puede poner un 20% del costo de la casa cuando usted saca una hipoteca.

Si usted solicita un préstamo convencional, el banco hará que tome un seguro hipotecario privado (PMI). Como su nombre lo indica, su prima va a una empresa privada que reembolsa al banco si usted deja de pagar su hipoteca. Cuando los pagos de su hipoteca muestran que la plusvalia (Equity) de la casa llega a 22%, usted puede cancelar esta póliza, PMI.

En el caso de un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), usted paga primas de seguro hipotecario (MIP) a una entidad gubernamental, que protege a los prestamistas aprobados contra los prestatarios que incumplen.

Cuando la mayoría de los prestamistas comenzaron a endurecer sus estándares de suscripción a raíz de la crisis financiera, los prestatarios comenzaron a inclinarse hacia préstamos de la FHA. Con sus bajos requerimientos de inicial (down payment) – tan poco como 3.5% – y la disposición a aceptar puntuaciones de crédito relativamente bajos, la agencia proporciona una opción viable para los propietarios de viviendas de bajos y moderados ingresos.

La FHA Aprieta los tornillos

Una serie de aumentos en las primas de la FHA en los últimos años ha eliminado algunas de las cualidades populares de estas hipotecas. Desde el último aumento en el 2013, los prestatarios con un préstamo a 30 años y el 10% de inicial ahora tienen que pagar un 1,3% en primas de seguro hipotecario anuales, MIP. Y esto en la parte superior de una prima hipotecaria por adelantado vale 1,75% del monto del préstamo.

La FHA también dio marcha atrás en su política de cancelación de las primas anuales (MIP) una vez que la relación préstamo-valor se reduce a 78%. Si pones al menos el 10% de inicial en el cierre, ahora tienes que preocuparse del MIP por lo menos durante los 11 primeros años de su préstamo. Y si usted contribuyó con menos cuando compró su casa, la prima permanecera con usted durante la duración del préstamo.

FHA

El siguiente cuadro muestra las primas de seguro hipotecario anuales actuales (MIP) para préstamos de la FHA.

Hipotecas con plazos superiores a 15 años

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Hipotecas con plazos menores o iguales a 15 años

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Fuente: Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU.

Hipotecas convencionales PMI cuestan menos

Estas nuevas restricciones hacen que una hipoteca convencional con PMI – si usted puede conseguir una – sea un mejor negocio en muchos casos. El promedio de pago del seguro hipotecario privado es de entre 0,3% y 1,15% del crédito cada año, sin costo inicial. En la mayoría de los casos se puede solicitar la cancelación de PMI, una vez que haya alcanzado el 22% del equity del hogar.

Veamos un ejemplo de dos propietarios con una hipoteca de $250,000 a 30 años: Uno lleva a cabo un préstamo FHA con un 5% de down y el otro recibe un préstamo convencional casi idéntico. Suponiendo una tasa de PMI del 0,8%, el del seguro privado ahorrará más de $1,000 al año en pagos más bajos. Otra gran diferencia: El prestatario con la hipoteca convencional puede cancelar la prima una vez que adquiera suficiente equity.

El único factor que todavía un FHA presenta ventaja sobre la mayoría de los préstamos convencionales para vivienda es: facilidad de calificar. Si su puntaje de crédito le dificulta obtener un préstamo en otra parte, una cuota de seguro de hipoteca más alta podría ser algo con la que usted pudiera vivir. Otra opción es tomar un préstamo de la FHA y, una vez que reconstruya su crédito, tratar de refinanciar con una hipoteca convencional.

En conclusion

A la luz de los recientes aumentos de las primas de los seguros, vale la pena investigar sus opciones antes de tomar un préstamo de la FHA si va a colocar menos del 20% down en su hogar. Pero si un préstamo respaldado por el gobierno es el único modo de alcanzar la propiedad de la vivienda, puede ser que valga la pena el sacrificio. Para mas ayuda por favor visite Martinez Global Investments

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