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Buyer – Cómo Precalificar un comprador cuando vende for sale by owner

Buyer

Una pregunta que muchos vendedores “for sale by owner” se hacen es “¿Cómo puedo determinar si un potencial buyer puede permitirse el lujo de comprar mi casa?”. En la industria de bienes raíces de esto se conoce como “pre-qualifying” un buyer.

Se podría pensar que esto es un proceso complejo, pero en realidad es bastante sencillo y sólo implica un poco de matemáticas. Antes de llegar a las matemáticas hay algunos términos que usted debe entender.

El primero es “PITI”, que no es más que una abreviatura de “principal, interes, impuestos y seguro”. Esta cifra representa el costo mensual del pago de la hipoteca de capital e interes, más el costo mensual de los impuestos de la propiedad y el seguro de vivienda.

El segundo término es “Ratio”. La relación (ratio) es un número que la mayoría de los bancos utilizan como un indicador de cuanto de los ingresos brutos mensuales, los compradores pueden permitirse el lujo de gastar en PITI.

La mayoría de los bancos utilizan una proporción (ratio) de 28% sin tener en cuenta cualquier otra deuda (tarjetas de crédito, pagos del carro, etc.). Esta relación se refiere a veces como “front end ratio”.

Cuando se toma en consideración otras deudas mensuales, un ratio de 36-40% se considera aceptable. Esto se conoce como “back end ratio”.

Las fórmulas son las siguientes

La relación de front-end se calcula simplemente dividiendo PITI entre el ingreso bruto mensual. La relación back end ratio se calcula dividiendo la suma de PITI + Deuda entre el ingreso bruto mensual.

Veamos la fórmula en acción

Imagine que un potencial buyer quiere comprar su casa. El buyer gana $50,000.00 por año. Necesitamos saber el ingreso bruto mensual del buyer por lo que dividimos $50,000.00 entre 12 y obtenemos $4,166.66.

Si sabemos que el buyer puede permitirse el lujo de forma segura el 28% de esta cifra, entonces multiplicamos $4,166.66 X .28 y obtenemos $1,166.66. Ahora sabemos cuánto el buyer puede permitirse el lujo de pagar por mes para PITI.

En este punto tenemos la mitad de la información que necesitamos para determinar si el buyer puede o comprar nuestra casa. Lo siguiente que necesitamos saber es cuanto del pago de PITI va a ser para nuestra casa.

Buyer

Necesitamos cuatro piezas de información para determinar PITI

1) Sales Price (Precio de venta)

Del precio de venta restamos el pago inicial para determinar la cantidad que el buyer tiene que pedir prestado. Este resultado nos trae a otro término, Loan to Value Ratio or LTV. Por ejemplo: Precio de venta $100.000 menos el pago inicial del 5% = LTV ratio de 95%. Dicho de otra manera, el préstamo es el 95% del valor de la propiedad.

2) Mortgage amount (Monto de la hipoteca, capital + intereses)

El monto de la hipoteca es generalmente el precio de venta menos el pago inicial. Hay tres factores para determinar cuánto será la parte de PI del pago. Usted necesita saber a)La cantidad del préstamo b) La tasa de interés y c) El plazo del préstamo en años.

Con estas tres figuras y una calculadora se puede calcular el pago de la hipoteca, pero recuerde que usted todavía tiene que añadir los impuestos anuales a la propiedad y la porción mensual del seguro de riesgo (seguros de propiedad). En nuestro ejemplo, con un 5% menos, el buyer necesitaría un préstamo de $95,000.00. Vamos a utilizar una tasa de interés del 6% y un plazo de 30 años.

3) Annual taxes (Impuestos anuales)

Se dividen los impuestos anuales entre 12 para llegar a la parte mensual de los impuestos a la propiedad. En nuestro ejemplo es $2,400.00 / 12 = $200.00 por mes.

4) Annual hazard insurance (Seguro contra riesgos anual)

Se divide el seguro de riesgo anual por 12 para llegar a la parte mensual del seguro de propiedad. Nuestro ejemplo es $600.00 / 12 = $50.00 por mes.

Ahora, vamos a poner todo junto. Una hipoteca de $95,000 al 6% durante 30 años produciría un PI mensual aproximado de $570. Use la calculadora que encontrará en el lado derecho de este blog.

Poníendolo todo junto

De nuestros cálculos anteriores sabemos que nuestro comprador puede permitirse el lujo de un PITI de hasta $1,166.66 por mes. Ahora sabemos que el PITI necesario para comprar nuestra casa es de $819.57. Con esta información, hemos determinado que el buyer califica para la compra de nuestra casa!

Por supuesto, hay otros requisitos para calificar para un préstamo, incluyendo un buen crédito y un trabajo con un mínimo de dos años consecutivos de empleo.

Buyer