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Alquiler con opcion a compra – Como funciona el proceso?

alquiler con opcion a compra

Alquiler con opcion a compra

En la compra de una casa típica, la venta tiene lugar poco después de que la oferta ha sido aceptada, y la transacción se completa en el cierre. Como la mayoría de los compradores no tienen el dinero para pagar en efectivo, una hipoteca es utilizada generalmente para financiar la compra: El comprador entrega un cierto porcentaje del precio de compra que es el down payment (inicial), entonces paga al prestamista en cuotas regulares durante un periodo de tiempo hasta que el saldo se paga en su totalidad.

Para calificar para una hipoteca, sin embargo, los compradores potenciales necesitan tener un buen puntaje de crédito y dinero en efectivo para el pago inicial. Sin ellos, la compra de una casa de la manera tradicional no puede ser una opción. Pero hay una alternativa: un acuerdo de alquiler con opcion a compra. Cuando los compradores firman este tipo de contrato, se comprometen a alquilar la casa por un período de tiempo determinado antes de ejercer la opción para comprar la propiedad cuando o antes de caducar la concesión.

He aquí como funciona el alquiler con opcion a compra, y cuando puede ser una buena alternativa para alguien que busca comprar una casa.

Elementos de un contrato de alquiler con opcion a Compra

En un acuerdo de alquiler con opcion a compra, los compradores potenciales llegan a mudarse a la casa de inmediato, con varios años para trabajar en la mejora de su calificación de crédito y / o ahorrar para el pago inicial. Si bien muchos estados tienen sus propias regulaciones, y no hay dos comtratos de alquiler con opcion a compra iguales, alguien en un contrato de alquiler con opcion a compra normalmente alquila la propiedad por un período de tiempo determinado (generalmente de uno a tres años), luego de lo cual el o ella pueden comprar la casa al vendedor. Pero no es tan simple como pagar el alquiler durante tres años y luego comprar la casa: Ciertos términos y condiciones se deben cumplir, de acuerdo con el contrato.

Opción dinero. En un acuerdo de alquiler con opcion a compra, el comprador potencial paga un “fee” (cuota) al vendedor una sola vez, por lo general no reembolsable llamado opción dinero, o opción consideración. Esto le da el derecho de comprar la casa en el futuro. Es importante tener en cuenta que algunos contratos (contratos con opción de arrendamiento) dan al potencial comprador el derecho pero no la obligación de comprar la propiedad cuando caduca la concesión; si él o ella decide no comprar la propiedad al final del contrato de arrendamiento, la opción simplemente expira. Si el texto dice “compra de arrendamiento (lease purchase)” sin la palabra opción, el comprador podría estar legalmente obligado a comprar la propiedad al final del contrato de arrendamiento. La aclaración en la redacción es una de las muchas razones por las que los compradores deben tener el contrato examinado por un abogado de bienes raíces antes de acceder a la misma.

La cuota de la opción es negociable. No hay tarifa estándar; por lo general oscila entre 2,5% y 7% del precio de compra. En algunos contratos, la totalidad o parte de la opción dinero se puede aplicar al precio de compra en el cierre. Esta es una cláusula valiosa: Considere que si una vivienda tiene un precio de compra de $ 200.000 y una opción consideración del 7%, el comprador tendra que pagar 14.000 dólares por adelantado.

El precio de compra. El contacto especificará cuándo y cómo el precio de compra del hogar será determinado. En algunos casos, el comprador y el vendedor están de acuerdo en un precio de compra cuando se firma el contrato – a menudo en o por encima del valor de mercado actual. En otras situaciones, el comprador y el vendedor están de acuerdo para determinar el precio cuando caduca la concesión, en base a su valor de mercado en ese momento en el tiempo futuro. Muchos compradores prefieren “congelar” el precio de compra, si es posible, especialmente en los mercados donde los precios pueden estar aumentando.

Alquiler con opcion a compra

Renta. Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, el comprador potencial paga al vendedor una cantidad especificada de alquiler cada mes. El plazo del arrendamiento es negociable, con frecuencia oscila entre uno y tres años. En muchos contratos, un porcentaje de cada pago de la renta mensual se aplica al precio de compra. Por ejemplo, supongamos que el contrato establece que el comprador pagará $ 1,200 cada mes de alquiler, y que el 25% de este pago mensual se acreditará a la compra. Si el plazo de arrendamiento es de tres años, el comprador obtiene un crédito de 10.800 dólares para aplicar a la compra ($ 1.200 x 0,25 = $ 300, $ 300 x 36 meses = $ 10.800). A menudo, el alquiler cobrado por el vendedor será ligeramente superior a la “tarifa actual” en el área para dar cabida al crédito de renta que el comprador recibe.

Mantenimiento. Dependiendo de los términos del contrato, el comprador potencial puede ser responsable de mantener la propiedad y el pago de reparaciones, gastos de la asociación de propietarios de viviendas, impuestos sobre la propiedad y el seguro. Debido a que el vendedor es el responsable de las cuotas de la asociación, impuestos y seguro (ya que sigue siendo su casa, después de todo), el vendedor puede elegir para cubrir estos costos. Incluso en ese caso, el comprador todavía necesita póliza de seguro de arrendatario para cubrir pérdidas de bienes personales y proporcionar cobertura de responsabilidad civil si alguien es lesionado mientra esta en el hogar o si el comprador hiere accidentalmente a alguien.

Asegúrese de que los requisitos de mantenimiento y reparación se especifican en el contrato. El mantenimiento de la propiedad – cortar el césped, rastrillar las hojas y la limpieza de las cunetas – es muy diferente de la sustitución de un techo dañado.

La compra de la propiedad. Si el comprador potencial decide no comprar la propiedad (o no es capaz de asegurar el financiamiento) al final del plazo del arrendamiento, la opción expira. El comprador pierde el dinero pagado hasta ese momento, incluyendo la cuota de opción dinero y cualquier crédito de renta obtenida. Si el comprador no puede comprar la propiedad pero tiene la obligación legal de comprarla (como se indica en el contrato), los procedimientos judiciales pueden ser iniciados.

Si el comprador quiere comprar la propiedad, este aplica por una financiación (es decir, una hipoteca) y paga el vendedor en su totalidad. De acuerdo con los términos del contrato, un cierto porcentaje de la cuota de la opción dinero y alquiler pagado podrá deducirse del precio de compra. La transacción se efectuará directamente en el cierre, y el comprador se convierte en propietario de una casa.

Candidatos ideales para alquiler con opcion a compra (Rent to Own)

Un contrato de alquiler con opcion a compra puede ser una excelente alternativa para las personas que quieren – pero no estan financieramente listos – para convertirse en propietarios de una vivienda. Un contrato de alquiler con opcion a compra les da la oportunidad de poner sus finanzas en orden (al mejorar su puntaje de crédito y ahorrar el dinero para el pago inicial, por ejemplo), mientras “amarran” la casa que le gustaría poseer.

Para hacer que el alquiler con opcion a compra funcione, los compradores potenciales necesitan tener la seguridad de que van a estar listos para hacer la compra cuando el plazo del arrendamiento expire. De lo contrario, habrán pagado la opción dinero – que podría ser sustancial – y una prima en el alquiler de 12 a 36 meses, sin nada que mostrar al final.

En Conclusion

Un contrato de alquiler con opcion a compra permite a los compradores potenciales mudarse a una casa (incluso su casa de ensueño) al poner sus finanzas en orden para comprar la casa varios años en el futuro. No es sin riesgos, ya que podrían terminar perdiendo dinero si no lo hacen (o no pueden) comprar la propiedad cuando el contrato de arrendamiento expire. Es vital para los compradores leer y entender cada palabra del contrato y saber exactamente lo que se están metiendo.

Por ejemplo, si el contrato puede llegar a anularse si el comprador se retrasa en un pago – por lo que se necesita saber que con antelación. O si el vendedor puede desalojar al comprador por no hacer las reparaciones, esto debe entenderse antes de comprometerse. Un contrato de alquiler con opcion a compra es un contrato legalmente vinculante que a menudo incluye un lenguaje complicado. Incluso si un agente de bienes raíces ayuda con el proceso, es esencial que los compradores consulten con un abogado de bienes raíces calificado que pueda aclarar el contrato y sus derechos, antes de firmar nada.

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